尊敬的吳清副市長、張勇副主任,、田國立董事長,各位領(lǐng)導(dǎo),各位嘉賓,女士們,、先生們:

大家上午好!

很高興參加首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會,我謹(jǐn)代表中國證監(jiān)會,對大會的召開表示熱烈祝賀,向一直以來關(guān)心支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場建設(shè)的相關(guān)部委、地方政府,、發(fā)起人,、投資者和各參與機(jī)構(gòu)表示衷心感謝!借此機(jī)會,我想就進(jìn)一步推進(jìn)我國REITs市場發(fā)展和建設(shè)談幾點(diǎn)認(rèn)識。

一,、在各方共同努力下,我們逐步走出了一條既借鑒成熟市場經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律,又符合中國國情的REITs發(fā)展之路

REITs在國際資本市場已有60多年的發(fā)展歷史,是一個發(fā)展迅速,、相對成熟的金融產(chǎn)品。目前,已有40多個國家(地區(qū))建立了REITs制度,截至今年3季度末,全球REITs市場總市值超過2萬億美元,。不同國家(地區(qū))從各自市場環(huán)境,、法律制度,、稅收制度等出發(fā),形成了發(fā)展路徑、監(jiān)管框架各具特色的REITs市場發(fā)展之路,。我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動以來,基礎(chǔ)制度規(guī)則,、監(jiān)管架構(gòu)加快構(gòu)建,市場體系逐步完善,試點(diǎn)項(xiàng)目和相關(guān)制度安排初步經(jīng)受住了市場檢驗(yàn),受到了各方廣泛認(rèn)可,在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮著日益重要的功能。我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場具有如下鮮明特征:

(一)在服務(wù)方向方面,境外成熟市場REITs普遍在房地產(chǎn)市場低迷時期推出,基本從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域起步發(fā)展,。我國REITs市場堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì),依托交通,、能源、市政,、倉儲物流,、園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累的規(guī)模龐大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),率先推出了公募REITs試點(diǎn)。同時,落實(shí)中央“房住不炒”要求,將試點(diǎn)范圍拓展到保障性租賃住房領(lǐng)域,。

(二)在發(fā)展路徑方面,我國REITs市場經(jīng)過十幾年的研究論證和實(shí)踐探索,經(jīng)歷了萌芽探索期,、試點(diǎn)培育期和常態(tài)化推進(jìn)期,在起步發(fā)展階段體現(xiàn)了政府引導(dǎo)和市場驅(qū)動的有效結(jié)合;依托項(xiàng)目試點(diǎn),同步推動相關(guān)部委和政府部門明確了稅收、會計(jì)處理,、國資轉(zhuǎn)讓和投資者準(zhǔn)入等配套支持政策,充分發(fā)揮各方合力,。

(三)在制度規(guī)則方面,我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)注重頂層設(shè)計(jì),構(gòu)建了交易所負(fù)責(zé)上市審核、證監(jiān)會負(fù)責(zé)產(chǎn)品注冊,、國家發(fā)改委負(fù)責(zé)項(xiàng)目合法合規(guī)性把關(guān)推薦的制度體系和業(yè)務(wù)流程,。二級市場交易環(huán)節(jié),建立了漲跌幅制度,引入做市商機(jī)制,促進(jìn)價格發(fā)現(xiàn),增加市場流動性,上市REITs平均日均換手率2.11%,流動性高于日本、新加坡,、中國香港等市場,。試點(diǎn)初期,我們堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)起步,明確適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求,強(qiáng)化投資者合法權(quán)益保護(hù),。

(四)在運(yùn)作模式方面,受限于當(dāng)前法律基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)需求,不同于境外公司型或契約型的證券上市監(jiān)管模式,結(jié)合中國實(shí)際,我們采用了“公募基金+ABS”的契約型公募REITs試點(diǎn)模式;治理結(jié)構(gòu)以基金管理人為主導(dǎo),原始權(quán)益人參與,同時采用外部管理模式,相關(guān)制度安排既有利于保護(hù)投資人利益,又有利于發(fā)揮原始權(quán)益人運(yùn)營能力優(yōu)勢,增強(qiáng)其參與積極性,這是對公司治理機(jī)制的有益創(chuàng)新和探索,。

2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動以來,各項(xiàng)工作平穩(wěn)有序推進(jìn),市場認(rèn)可度較高,運(yùn)行總體平穩(wěn),達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。截至今年11月底,共批準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品24只,已上市22只,募集資金超過750億元,總市值約830億元,整體較首發(fā)上漲約20%,項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路,、產(chǎn)業(yè)園區(qū),、污水處理、倉儲物流,、清潔能源,、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型,募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域,回收資金帶動投資的新項(xiàng)目總投資額超過4200億元,形成了良好示范效應(yīng),。

同時,已上市REITs信息披露總體規(guī)范,、運(yùn)營較為穩(wěn)健、業(yè)績表現(xiàn)符合市場預(yù)期,其中首批9只上市REITs發(fā)布的2021年年度報告顯示,營業(yè)收入平均達(dá)到基金招募說明書預(yù)測值的104%,資產(chǎn)配置價值凸顯,。截至今年11月底,產(chǎn)權(quán)類REITs對應(yīng)現(xiàn)金流分派率平均為3.67%,特許經(jīng)營權(quán)類REITs對應(yīng)內(nèi)部收益率平均為5.51%,估值總體處于合理區(qū)間,。

二、深入貫徹黨的二十大精神,加快推進(jìn)REITs市場建設(shè),更好服務(wù)新發(fā)展格局和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展

實(shí)踐表明,推進(jìn)多層次REITs市場建設(shè),有利于促進(jìn)盤活交通,、能源,、園區(qū),、倉儲物流、市政,、生態(tài)環(huán)保,、保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資產(chǎn),擴(kuò)大有效投資;有利于支持制造強(qiáng)國、交通強(qiáng)國,、物聯(lián)網(wǎng)等國家戰(zhàn)略;有利于加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐,盤活存量資產(chǎn),助力構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系;有利于落實(shí)加快建立多主體供給,、多渠道保障、租購并舉的住房制度,支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;還有利于深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,為投資者提供中等風(fēng)險,、中等收益的金融產(chǎn)品,拓寬社會資本投資渠道,。

黨的二十大對加快構(gòu)建新發(fā)展格局、推動高質(zhì)量發(fā)展作出重大戰(zhàn)略部署,明確提出,要健全資本市場功能,提高直接融資比重;建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系,堅(jiān)持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上,推進(jìn)新型工業(yè)化,加快建設(shè)制造強(qiáng)國,、航天強(qiáng)國,、交通強(qiáng)國和數(shù)字中國等;深入推進(jìn)能源革命;堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位;優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施布局,、結(jié)構(gòu)、功能和系統(tǒng)集成,構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系,等等,。這些重要部署都對REITs市場建設(shè)提出了新的更高要求,。當(dāng)前環(huán)境下,國際形勢嚴(yán)峻復(fù)雜,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大,需要更加充分地發(fā)揮資本市場助力穩(wěn)融資、穩(wěn)增長的功能,。新時代REITs市場肩負(fù)著重要的職責(zé)使命,也迎來難得的歷史機(jī)遇,發(fā)展空間廣闊,、潛力巨大。

下一步,證監(jiān)會將深入貫徹黨的二十大有關(guān)決策部署,主動擔(dān)當(dāng)作為,堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的根本宗旨,強(qiáng)化系統(tǒng)思維,、市場觀念,以推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行為抓手,加快推動市場高質(zhì)量發(fā)展,走好中國特色的REITs市場發(fā)展之路,。重點(diǎn)做好以下工作:

(一)保持常態(tài)化發(fā)行,充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng),。繼續(xù)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落實(shí)落地,推動更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市,。進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍,盡快覆蓋到新能源、水利,、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊,研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。

(二)完善市場體系,推進(jìn)多層次市場體系建設(shè),。貫徹落實(shí)國辦《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》有關(guān)要求,進(jìn)一步推進(jìn)REITs各項(xiàng)基礎(chǔ)制度改革創(chuàng)新,。盡快推動首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地。促進(jìn)暢通從Pre-REITs培育孵化,、運(yùn)營提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機(jī)制,積極探索建立多層次REITs市場,。

(三)強(qiáng)化事中事后監(jiān)管,促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。堅(jiān)持發(fā)展與規(guī)范并重,建立健全符合市場運(yùn)行規(guī)律,、具有中國特色的監(jiān)管制度安排,。我們已構(gòu)建起全流程全鏈條的監(jiān)管機(jī)制,突出以“管資產(chǎn)”為核心,加強(qiáng)對基礎(chǔ)資產(chǎn)的穿透監(jiān)管;研究制定符合REITs特點(diǎn)的大類資產(chǎn)信息披露指引,強(qiáng)化信息披露監(jiān)管;促進(jìn)各類市場主體歸位盡責(zé),健全綜合監(jiān)管體系,逐步培育市場規(guī)范有序,、主體依法合規(guī)、投資者有效保護(hù)的良好市場生態(tài),。

(四)完善法規(guī)制度,夯實(shí)市場長遠(yuǎn)發(fā)展基礎(chǔ),。總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn),借鑒境外成熟市場實(shí)踐,在《公司法》《證券法》框架下,研究推動專門立法,系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)及中國國情的法規(guī)制度安排,。加強(qiáng)與相關(guān)部門溝通,進(jìn)一步明確REITs稅收征管細(xì)則,。推動社保基金,、養(yǎng)老金,、企業(yè)年金等配置型長期機(jī)構(gòu)投資者參與投資,積極培育專業(yè)化REITs投資者群體。

(五)發(fā)揮各方合力,推動市場持續(xù)健康發(fā)展,。REITs市場建設(shè)涉及方方面面,是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,。當(dāng)前,各相關(guān)部門、各地方政府,、各參與機(jī)構(gòu)對REITs市場逐步形成了廣泛共識和工作合力,。證監(jiān)會將會同國家發(fā)改委等進(jìn)一步健全REITs綜合推動機(jī)制,統(tǒng)籌解決REITs發(fā)展涉及的項(xiàng)目合規(guī)、國資轉(zhuǎn)讓,、權(quán)益確認(rèn)等共性問題,保障常態(tài)化項(xiàng)目供給,促進(jìn)市場規(guī)范發(fā)展,。

一直以來,上海市委市政府及長三角各省市高度重視REITs市場建設(shè)工作,在項(xiàng)目培育、市場建設(shè),、監(jiān)管規(guī)范和推動機(jī)制等各方面工作中都走在全國前列,。希望各方一如既往大力支持包括REITs市場在內(nèi)的資本市場改革發(fā)展穩(wěn)定,共同推動資本市場更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

各位嘉賓,各位朋友!

我國REITs市場還處于起步階段,發(fā)展中還會遇到各種新情況新問題,其發(fā)展成熟還需要一個逐步的長期過程,。我們要堅(jiān)持以黨的二十大精神為根本指引,自覺堅(jiān)持守正創(chuàng)新,、自信自強(qiáng),統(tǒng)籌做好促發(fā)展、強(qiáng)監(jiān)管和防風(fēng)險工作,積極探索中國特色REITs發(fā)展之路,為推進(jìn)中國式現(xiàn)代化,、實(shí)現(xiàn)第二個百年奮斗目標(biāo)積極貢獻(xiàn)力量!

謝謝大家!